강남역상권 변화와 안정...
권리금 수십% 하락, 의욕있는 업종 접근 쉬워져
10~30대 젊은 층 유입, 안테나샵 입점이 청신호
모방적 창업은 조심, 문화와 소비의 다양성 읽는 눈이 창업 성공의 길
서울 안에서도 수 십 개의 크고 작은 상권이 있지만, 그 중에서 가장 많이 소비를 하는 상권이 바로 강남역 상권이다.
강남역의 활성화의 정도는 다른 지역이 따라올 수 없다. 우선 강남역은 직장 밀집지역인 테헤란로와 인접해 있어 주변 고층건물 사무실 직원 들의 접근성이 쉽다.
또한 주변에 토익, 토플 어학원 등 외국어 관련 학원이 많이 밀집해 있어 유동인구가 자연스레 늘어났고, 주변의 한남대교, 반포대교, 남부순환로, 테헤란로, 경부고속도로, 지하철 2호선, 중앙차로 등으로 인해 이곳을 찾는 소비층은 엄청나다. 멀티교통망의 영향력이 가장 크다고 보아진다.
특히 교통망 같은 경우 강남역 상권을 통과하는 버스가 다양하고 정규버스 외에도 수원이나 안산 등 수도권 대학으로 통학하는 버스 정류장이 많아, 출근 전, 퇴근 후에 이곳을 많이 찾아 수많은 유동인구를 끌어 들이는 힘이 있는 것이다.
대학생 고객을 극장, 대형서점 등이 일찌감치 터를 잡은 상태다.
이렇게 다양한 흡인요인 때문에 강남역은 서울시내 최고 상권으로 떠올랐다.
현 강남역의 중심 상권은 20평 기준으로 평균 최소 권리금 4억에다 보증금 1억, 월세는 1천만원을 호가한다.
권리금이 너무 부담되다 보니 대부분 프랜차이즈 본사들이 안테나샵으로 입점하는 추세다.
각종 프랜차이즈, 음식업, 주점, 패션이나 화장품 등 인기가 좋은 업종이라면 수익률은 더욱 올라갈 수밖에 없다.
하지만 경기 영향으로 상가 권리금은 많이 떨어진 상태다. 지상 1층의 경우엔 과거 20억원까지 갔던 권리금이 최근 2억~8억원선까지 추락했고 지하 1층은 1 억~2억원, 지상 2층도 1억만~2억5000만원으로 다소 감소했다.
권리금은 대체로 상가 입지나 면적에 따라 큰 차이가 있지만 강남역이 불황의 영향을 덜 받긴 하더라도 무시할 수만은 없기 때문에 최근 하락 추세에 있는 것만은 틀림없다.
역으로 생각해 보면 강남역에 점포를 가져 보려하는 소비자는 지금이 적기 인 것이다.
최근 불황의 영향으로 권리금이 예전보다 떨어진 상태이긴 하지만, 논현역, 신사역 방면까지 인기상권이 확장 추세에 있고 대형유통매장 입주로 10~30대에 걸친 젊은 층 유입 도 늘어나 향후 전망은 좋다고 본다.
강남역의 입지적 형태를 살펴 보자면, 강남역은 동-서로 더 많은 소매 활동이 이루어진다.
대신 북-남으로 이루어진 도로에 의해 소매활동의 근간 이라고 할 수 있는 멀티 교통망을 만들어 주는 시너지 효과를 발생시켜준다. 동-서, 남- 북 이 방사형사분도로를 이루며 RTZ의 1차, 2차, 3차 지역의 퍼센테이지가 들어 맞으면서 절묘한 역세권을 형성 할 수 있는 것이다.
또한, 교보빌딩이 생김으로써 강남역 상권에 시너지효과를 발생했다.
덧붙여, 제일생명사거리도 위축되었던 상권이 살아났다고 볼 수 있다.
강남대로 메인 상가에는 과히 프랜차이즈 천국이라 할 수 있다.
즐비하게 늘어서있는 많은 프랜차이즈 매장은 소비자도 북새통을 이룬다.
이런 시장을 파악한 많은 브랜드 회사들은 눈에 보이는 매출 만큼이나
광고효과를 노리고 10억에 호가하는 권리금을 지불 하고도 자신의 회사의
전시효과를 노린 매장이 즐비해 있음도 읽을 수 있다.
또한 특이할 만한 것은 다른 지역에서는 1층에 입점해있을 법한 매장이 여기에는 2층에 있어도 그 매출이 상당하다. 또한 앞쪽 대로변 가로망에 입구가 있고, 뒤쪽 상권쪽에도 입구가 있어 이중적 효과를 본다.
저층에 비해서 위층에는 피부과 성형외과 치과 등의 병원과 여성의 미용과 관련된 업종이 즐비해있다. 또한 어학원, 유학원, 아카데미(댄스,연기)와 같은 학원이 건물마다 입점해있는데, 이는 강남역이 먹고 즐기는 상권과 함께 교육상권이 함께 형성되어 있음을 알 수 있다.
가로망의 한블럭 뒷길에는 유명 프랜차이즈가 즐비한 높은 건물과는 대조적으로 대체적으로 높아야 4~5층인 상가건물이 다닥다닥 붙어 있다. 하지만 앞 다투어 강남역을 찾는 소비층의 발걸음을 유혹한다.
이곳의 주요 시간은 저녁시간에 대부분 수익이 이루어 진다. 이는 밤의 문화라는걸 보여주기도 한다. 대부분 주점, 고깃집, 커피숍, 중대형 분식점등이 있고 윗층들에는 DVD방 , 노래방, 미용실, 커피숍 등이 있다.
한가지 특징이 있다면 대부분 압구정이나 명동 같은 경우 큰 가로망 상권 뒷길에는 옷가계가 즐비 해 있는데 강남역에는 대로변에 대형 브랜드 전시효과를 노린 가계외는 소형 의류매장과 잡화매장이 없는 편이다.
주로 의류매장과 잡화 매장은 강남역 지하도에 있다. 지상의 가로망 한 블록 뒷길에 사람이 붐빔에도 불구하고 없는 까닭은 유동인구에 비해 적은 점포수에다 높은 임대료 때문에 의류를 팔아서는 수익이 나질 않으므로 주로 유흥주점이나 고기집, 커피숍등 먹는 장사를 하는 형태를 띄고 있다.
여기서 주의해야 할 점이 있는데, 고깃집의 예를 보면 강남역에는 대로변 양쪽 모두 뒤쪽 골목에는 고깃집이 아주 많은데 경제시장에서의 가장 기본이 수요와 공급의 단순한 논리를 읽는 눈인데 강남역에는 고기집이 과밀이다.
이는 kitch적 문화요소인 모방이라고 할 수 있는데 모방은 때론 중요하지만 소매 장사에서는 어쩌면 망하는 지름 길이다. 수년전 조개구이 집이 일시에 생겼다 우루루 문을 닫는 예를 봐도 알수 있다.
강남역은 다변하는 유행에 너무 민감하다 유행의 다변이 경제적 흐름을 원활하게 한다고 하지만 어느 업종이 잘되고 있다고 해서 입지적 특성과 수요에 따른 공급량을 고려하지 않고 옆집도 따라서 하는 식의 창업 선택을 한다.
이러한 모방적 시각만으로 창업에 성공 할 수 없다. 유행에 민감해서 소비층의 요구를 미리 파악하는 것도 중요하지만 피해야 할 필요가 있다.
각각의 소매입지마다 미묘한 차이가 있음을 찾아내고 소비층의 바람을 읽을 필요가 있는 것이다.
어느 곳이건 문화가 형성되며 문화와 경제의 흐름은 뗄레야 뗄수가 없다.
때론 크게 때론 미묘하게 지역마다 그 문화는 차이를 보여주며, 그 차이가 소비행태의 다양성을 부여한다고 보아진다. 그 다양성을 명확하게 읽는 눈이 뜨인다면 창업에서 성공할 수 있는 것이다.
방방곡곡 박주희 기자 http://bbggnews.com
http://www.bbggnews.com/news/8273
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